Document d'enregistrement universel et rapport financier annuel 2019 - Groupe ADP

APERÇU DES ACTIVITÉS 05

DESCRIPTION DES ACTIVITÉS PAR SEGMENT

Positionnement de l’activité immobilière Le Groupe ADP dispose d’une position de premier plan sur le marché immobilier francilien grâce aux atouts suivants : ◆ des réserves foncières importantes : la possibilité de proposer de grandes emprises foncières d’un seul tenant dans des quartiers largement connectés à l’aéroport présente une opportunité pour les entreprises cherchant à regrouper en proche banlieue parisienne de grandes surfaces de bureaux, d’entrepôts ou de messageries ; ◆ des actifs de qualité : répartis sur trois plates-formes complémentaires au sein de villes aéroportuaires, les actifs du Groupe ADP sont développés dans une optique durable (éco-conception, éco- construction) et avec des objectifs de labellisation élevés (HQE « Excellent », BREEAM « Very Good »…) ; ◆ une situation géographique privilégiée par la proximité de Paris et la situation des actifs et des terrains au cœur de deux des trois plus grands pôles économiques de l’Île-de-France, moteur essentiel de l’économie régionale et nationale ; ◆ une amélioration à terme de la desserte par les transports en communs : grâce à la réalisation de CDG Express et du Grand Paris Express, de la ligne 17 à Paris-Le Bourget en 2024 et à Paris-CDG en 2030, la ligne 14 à Paris-Orly en 2024 (elle-même connectée à la ligne 15 à quelques stations d’Orly) et de la ligne 18 en 2027. De surcroît, le Groupe ADP dispose d’opportunités significatives de développement immobilier : ◆ certains quartiers offrent un fort potentiel de densification, en particulier les quartiers de type urbains comme le nord de plate-forme d’Orly et Roissypôle et la zone cargo sur Paris-Charles de Gaulle. ; ◆ une stratégie de conquête de parts demarché est déployée, notamment sur les bureaux, les hôtels, les commerces, les locaux d’activité et les stations cargo ; ◆ la politique de gestion d’actifs mise en place valorise le patrimoine foncier et immobilier existant (réhabilitation, rénovation, démolition…). Stratégie de l’activité immobilière Aéroports de Paris a pour ambition d’atteindre, pour son activité immobilière, le niveau de performance d’une foncière intégrée de premier plan exploitant le potentiel de développement apporté par l’aéroport et la proximité de Paris et bénéficiant d’une maturité longue des baux qui induit une sécurisation du chiffre d’affaires sur le long terme. Cette ambition s’appuie sur une stratégie de développement de Villes Aéroportuaires, qui consiste à créer des quartiers offrant aux entreprises et à leurs salariés une réelle qualité de vie et de service (facilité des accès, aménagement durable, espaces paysagers de qualité, commerces et services diversifiés…). Le modèle économique de l’activité immobilière repose sur deux marchés (l’immobilier aéroportuaire et l’immobilier de diversification offrant des perspectives de création de valeur à moyen terme), et deux métiers (gestionnaire et développeur). Le métier de gestionnaire, bénéficie d’un modèle solide grâce à des classes d’actifs diversifiées (hôtels, bureaux, commerces, activité, logistique) et à une maturité des baux offrant une visibilité à long terme du chiffre d’affaires. Le Groupe ADP entend poursuivre le renforcement de la qualité de service auprès des clients, avec une politique de développement durable (bâtiments labellisés, aménagement de quartiers durables…), une modernisation du parc et la sécurisation des sites. Le Groupe ADP poursuit sa stratégie volontariste d’investisseur sur les classes d’actifs les plus porteurs, en particulier dans les secteurs tertiaires (bureaux, hôtels, commerces), activité et logistique, tout en menant une

politique active de modernisation du patrimoine existant, de régénération du foncier par la démolition de bâtiments obsolètes et d’acquisitions foncières en frange des plates-formes pour préparer l’avenir. Après analyse des projets, le choix d’une intervention en simple qualité d’aménageur demeure possible si l’opération en investissement s’avère insuffisamment rentable ou si un risque marqué d’obsolescence est identifié ou si l’actif envisagé est trop spécifique. Les développements immobiliers bénéficient d’un contexte favorable dans les prochaines années, lié à l’arrivée de nouveaux transports en commun qui contribuera à soutenir la valeur foncière et immobilière à Orly et CDG, à une situation générale de rareté foncière autour des aéroports franciliens et au dynamisme du trafic et des développements aéroportuaires (terminal 4) qui induiront un besoin de nouveaux programmes hôteliers, cargo et de surfaces d’activités et de supports (catering, maintenance… etc) L’année 2019 a été marquée par la livraison ou la poursuite de construction de sept projets en tant qu’investisseur. Il s’agit : ◆ sur l’aéroport Paris-Charles de Gaulle : de la livraison d’un hôtel 4 étoiles Innside by Melia de 267 chambres et du lancement d’un complexe hôtelier Courtyard/Residence Inn by Marriott de 335 chambres (2022) à Roissypôle Ouest, de l’hôtel Easyhotel de 209 chambres (2021) à proximité du centre commercial Aéroville et du lancement de la Station Cargo SC4 de 23 000 m 2 (2020) dans la Cargo City ; ◆ sur l’aéroport Paris-Orly : de l’immeuble de bureaux Belaïa de 23 500m 2 (2020) en co-investissement avec Covivio (ex Foncière des Régions) ; ◆ sur l’aéroport Paris-Le Bourget du projet en co-investissement avec André Chenue SA (groupe Horus Finance) d’un centre de conservation d’œuvres d’art de 24 800 m 2 (2020) implanté sur la partie Est de l’aéroport. Ces projets illustrent le renforcement de la position du Groupe ADP en tant qu’investisseur dans un contexte de pénurie foncière, de croissance du trafic, et avec l’arrivée à moyen terme du Grand Paris Express qui améliorera l’attractivité du territoire et la valorisation des terrains. Sur la période 2014-2020, le Groupe ADP s’est fixé comme objectif une croissance de 10 à 15 % de ses loyers externes, rendue possible par de nouveaux développements, notamment en tant qu’investisseur, la reprise en propriété d’actifs en fin de contrat et la renégociation de contrats existants. À ce titre, les montants comptabilisés en loyers externes (hors charges refacturées) se sont élevés en 2019 à près de 201 millions d’euros (191 millions d’euros en 2018). En parallèle, la mutation du parc existant mobilisera 160 millions d’euros pour la rénovation des actifs et 100 000 m 2 d’immeubles obsolètes seront par ailleurs démolis pour permettre la construction de nouveaux projets. Les investissements envisagés seront de l’ordre de 600 millions d’euros au total, dont 300 millions d’euros (y compris filiales et dettes) en position d’investisseur, 185 millions d’euros dans le cadre de la maintenance et l’entretien du patrimoine et de la politique d’asset management, et 100 millions d’euros en tant qu’aménageur. Perspectives Le Groupe ADP confortera sa position d’investisseur par la construction de nouveaux bâtiments ou l’acquisition de bâtiments existants liés ou non à l’aéroportuaire, afin d’élargir son offre clients. Ainsi, le Groupe ADP ambitionne de contribuer à la création ou la densification de ses villes aéroportuaires, à la valorisation de son foncier par la reconversion de certains territoires industriels, d’anciennes zones aéroportuaires à forte obsolescence et par l’optimisation locative d’autres zones. Le développement d’offres de services permettra de répondre aux attentes des clients actuels et futurs. Privilégier la densification restera une constante dans l’ensemble des projets étudiés.

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AÉROPORTS DE PARIS ® DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL 2019