Document d'enregistrement universel du Groupe ADP (2022)

ÉTATS F I NANC I ERS

COMPTES CONSOLIDÉS DU GROUPE ADP AU 31 DÉCEMBRE 2022

à échéance en 2023 et 2028. La valeur de ces actifs est comptabilisée en revenus locatifs de façon linéaire dès la date de notification jusqu’au terme des contrats de location. Pour rappel, la juste valeur des immeubles de placement s’est basée sur une valeur appréciée annuellement par des cabinets indépendants d’expertise immobilière avec des qualifications conformes aux normes professionnelles tel que précisé dans les rapports d’expertises et du plan de rotation prévu par les standards RICS pour la totalité de sa valeur (hors réserves foncières) : ◆ la totalité des bâtiments non utilisés pour les besoins propres d’Aéroports de Paris SA a été expertisée sur les plateformes de Paris-Orly, de Paris-Charles de Gaulle et de Paris-Le Bourget ; ◆ les terrains donnés en location ont été valorisés sur la base d’une approche combinée reposant sur des valorisations d’experts indépendants (méthode par comparable) et par la méthode des cash-flows ; ◆ les projets de développement (porté par ADP en tant qu’aménageur et/ou investisseur) sont valorisés dès lors qu’une promesse de Bail à Construction est signée sous condition suspensive. Une prime de risque est appliquée afin de prendre en compte une décote essentiellement avant l’obtention du permis de construire et pendant le délai de recours. Dans le cas des bâtiments, le bien est valorisé comme livré et loué, puis tous les coûts restants à supporter (travaux résiduels, commercialisation, franchises) sont soustraits de cette valeur. La même approche est adoptée pour les terrains ; ◆ les réserves foncières se composent des terrains non bâtis et non loués à des tiers sur l’ensemble de l’emprise foncière hors aérogare sur les trois plateformes parisiennes et les Aérodromes d’Aviation Générale. Leur valorisation a été réalisée en interne et résulte d’une différenciation des parcelles par destination selon cinq catégories selon leur délai de mutabilité (réserves immédiatement disponibles, disponibles sous contraintes aéronautiques, sous réserve d’évolution de PLU, mutables à court terme après démolition/ dépollution, sous contraintes commerciale et technique). Elle résulte du produit de leur valeur de marché théorique au mètre carré par la surface en mètres carrés disponible ou d’études capacitaires lorsqu’elles existent, auquel est appliquée une décote de 15 % correspondant au risque réglementaire et environnemental susceptible d’impacter la valeur du patrimoine foncier d’Aéroports de Paris SA. Le taux d’actualisation appliqué aux flux de trésorerie correspond au coût du capital de la société Aéroports de Paris SA majoré d’une prime de risque afin de prendre en compte le coût de portage des terrains avant leur exploitation. Les contrats de location que le groupe opère en tant que bailleur sont analysés au regard de la norme IFRS 16 « Contrats de location » afin de déterminer s’il s’agit de contrats de location simple ou de contrats de location financement, en analysant séparément les composantes bâtis et terrains. Dans le cadre de contrats de location financement, l’actif cédé est alors sorti du bilan et une créance financière est enregistrée pour la valeur actuelle des loyers fixes à recevoir ; le résultat de cession de l’actif est constaté en résultat opérationnel courant.

Les baux emphytéotiques de terrains de type Baux à construction (« BAC ») et Autorisations d’occupation Temporaire (« AOT ») pour lesquels le groupe est bailleur sont généralement d’une durée minimum de 40 ans. Ces baux prévoient également, qu’outre des paiements fixes en numéraires tout au long de la location, que le groupe obtienne, à la fin du contrat, la pleine propriété des bâtiments construits par le preneur sauf si le groupe y renonce. Dans ce cas, le preneur prendra à sa charge, les coûts de démolition. La remise du bâtiment au bailleur est un paiement locatif inévitable pour le preneur puisqu’il s’agit d’une décision à la main du groupe, et seule sa valeur est variable du fait même de la nature de ce paiement. Ces bâtiments sont généralement des hangars, hôtels, ou bâtiments administratifs de compagnies aériennes. En date de début des baux, les paiements locatifs tels que définis par IFRS 16 sont constitués de paiements fixes annuels et d’un paiement en nature qui est la remise du bâtiment en fin de contrat. L’ensemble de ces paiements est à étaler linéairement sur la durée de la location. La juste valeur attendue du bâtiment en fin de contrat doit donc être évaluée en date de début du contrat. Compte tenu de la très longue durée de ces contrats, de la spécificité des bâtiments et de la localisation de ceux-ci sur une emprise aéroportuaire et donc des incertitudes sur le potentiel d’utilisation et de rendements de ce bâtiment en fin de contrat, le groupe considère que la juste valeur des biens en reprise comme étant nulle ou proche de zéro en date début de location. Le paiement en nature que constitue la reprise du bâtiment en fin de contrat est assimilable à un paiement basé sur un indice ou un taux tel que défini par IFRS 16 et ne pourra donc être réestimé ultérieurement tant que sa juste valeur définitive n’est pas connue. La révision de la juste valeur du bâtiment interviendra donc généralement au plus tôt de la décision par le groupe de reprendre le bâtiment et la date de la fin du contrat de location. En effet, la décision de reprise par le groupe est généralement adossée à la signature d’un contrat de location à long terme pour le terrain et les bâtiments qui prendra effet à l’issue du BAC ou de l’AOT en cours. Il en résulte que la variation de juste valeur de l’actif entre la date de début de location et son évaluation définitive, qui constitue une réestimation des paiements locatifs dont bénéficie le bailleur, est comptabilisé linéairement en autres produits opérationnels courants entre la date de décision ferme de reprise du bien par le groupe et le terme du contrat de location. En date de transfert de propriété, l’immeuble sera comptabilisé en immeuble de placement, son évaluation initiale correspond à sa juste valeur telle que déterminée plus haut. Le groupe considère que si le BAC ou l’AOT n’est pas renouvelé et qu’il choisit de ne pas reprendre le bâtiment en fin de contrat car le potentiel d’exploitation de ce dernier est faible, la juste valeur de celui-ci en fin de contrat est nul ou quasi nul. Aucun produit locatif complémentaire n’est donc comptabilisé à ce titre. Par ailleurs, le Groupe ADP dispose d’ici à 2030 d’un potentiel de 15 contrats de type autorisations d’occupation temporaire ou baux à construction, au terme desquels sont étudiées au cas par cas les opportunités de reprise ou de démolition des actifs concernés. À fin 2022, Groupe ADP a notifié sa décision ferme de reprendre en propriété deux actifs arrivant respectivement

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AÉROPORTS DE PAR I S / DOCUMENT D ’ ENREG I STREMENT UN I VERSEL 2022