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Informations financières concernant le patrimoine, la situation financière et les résultats semestriels 2020

Comptes consolidés du Groupe ADP au 30 juin 2020

Immeubles de placement

Les immeubles de placement sont les biens immobiliers (terrain, bâtiment, ensemble immobilier ou partie de l’un de ces éléments) détenus (en pleine propriété ou grâce à un contrat de location financement) pour être loués à des tiers et/ou dans la perspective d’un gain en capital.

Par opposition, les immeubles occupés par le Groupe ADP pour ses besoins propres (sièges sociaux, bâtiments administratifs ou bâtiments d’exploitation) ne sont pas des immeubles de placement mais des immeubles d’exploitation figurant au bilan sous le poste Immobilisations corporelles.

Les immeubles vacants n’ayant pas vocation à être utilisés par le Groupe ADP pour ses besoins propres, sont assimilés à des immeubles de placement. Ceux-ci sont essentiellement détenus par Aéroports de Paris SA.

Les bâtiments à usage mixte qui répondent à la définition des immeubles de placement pour leur moitié ou plus de leur surface sont retenus dans leur intégralité.

Les immeubles de placement apparaissent ainsi sur une ligne spécifique du bilan et, conformément à l’option offerte par IAS 40, sont évalués selon la méthode du coût historique, c’est-à-dire à leur coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.

Les bâtiments concernés sont amortis linéairement sur la base des durées de vie allant de 20 à 50 ans.

Compte-tenu de la survenance de la crise sanitaire liée au Covid-19 sur le premier semestre 2020, la juste valeur des immeubles de placement a été revue en procédant à une analyse de sensibilité réalisée par des cabinets indépendants d’expertise immobilière pour plus de 80 % de sa valeur totale 2019 (hors réserves foncières). L'impact de cette analyse est indiqué à la note 6.3.2. Pour rappel, la juste valeur des immeubles de placement 2019, s'est basée sur une valeur appréciée par des cabinets indépendants d’expertise immobilière pour près de 99 % de sa valeur totale (hors réserves foncières).  La totalité des bâtiments non utilisés pour les besoins propres d’Aéroports de Paris SA a été expertisée sur les plateformes de Paris-Orly et de Paris-Charles de Gaulle ; plus de 99% de ceux de Paris-Le Bourget ont également été valorisés par des experts indépendants.  Les terrains donnés en location ont été valorisés sur la base d’une approche mixte reposant sur des valorisations externes pour près de 100% des terrains. Seuls les terrains des Aérodromes d'Aviation Générale font l'objet d'une valorisation interne par une méthode de capitalisation à l’infini des loyers, considérant que la durée de la location est indéfinie et que le flux de trésorerie peut être actualisé à perpétuité.  Les projets de développement (en tant qu'aménageur et/ou investisseur) sont valorisés dès lors qu'une promesse de Bail à Construction est signée sous condition suspensive. Une prime de risque est appliquée afin de prendre en compte une décote essentiellement avant l'obtention du permis de construire et pendant le délai de recours. Dans le cas des bâtiments, le bien est valorisé comme livré et loué, puis tous les coûts restants à supporter (travaux résiduels, commercialisation, franchises) sont soustraits de cette valeur.  La valorisation des réserves foncières a été réalisée en interne et résulte d'une différenciation des parcelles par destination selon cinq catégories selon leur délai de mutabilité (réserves immédiatement disponibles, sous contraintes aéronautiques, d'évolution de PLU, mutables à court terme après démolition/dépollution sous contraintes commerciale et technique. Elle résulte du produit de leur valeur de marché théorique au mètre carré par la surface en mètres carrés disponible ou d'études capacitaires lorsqu'elles existent, auquel est appliquée une décote de 15% correspondant au risque réglementaire et environnemental susceptible d'impacter la valeur du patrimoine foncier d'Aéroports de Paris SA. Le taux d’actualisation appliqué aux flux de trésorerie correspond au coût du capital de la société Aéroports de Paris SAmajoré d'une prime de risque afin de prendre en compte le coût de portage des terrains avant leur exploitation.  Les contrats de location que le Groupe opère en tant que bailleur sont analysés au regard de la norme IFRS 16 "Contrats de location" afin de déterminer s’il s’agit de contrats de location simple ou de contrats de location financement, en analysant séparément les composantes bâti et terrain.

Groupe ADP – Rapport financier semestriel 2020 | 70