Document d'Enregistrement Universel 2024

PRÉSENTATION DU GROUPE 1 ACTIVITÉS DU GROUPE

De surcroît, le Groupe ADP dispose d’opportunités significatives de développement immobilier : u certains quartiers offrent un fort potentiel de densification, en particulier les quartiers de type urbains comme le nord de la plateforme d’Orly, Roissypôle et la zone cargo de Paris-Charles de Gaulle ; u un potentiel de valorisation de son foncier par la politique de gestion d’actifs mise en place qui valorise le patrimoine foncier et immobilier existant (réhabilitation, rénovation, déconstruction, etc.) ; u les reprises d’actifs en propriété à l’échéance des baux à construction, des baux civils ou commerciaux et des autorisations d’occupation temporaire. En effet à l’échéance des contrats, le groupe peut opter soit pour la démolition des bâtis par le bénéficiaire du contrat régénérant alors un nouveau terrain à bâtir, soit pour la conservation du bâti dont il devient alors propriétaire et donc nouveau bailleur. Cette opportunité s’est concrétisée en 2024 par la décision de reprendre en propriété le bâtiment de maintenance moteurs d’Air France (bâtiment 4500) située à l'est de la plateforme de CDG. 1.1.2.3.3 Stratégie de l’activité immobilière Le Groupe ADP a pour ambition d’atteindre, pour son activité immobilière, le niveau de performance d’une société foncière intégrée de premier plan exploitant le potentiel de développement apporté par l’aéroport et la proximité de Paris et bénéficiant d’une maturité longue des baux qui induit une sécurisation du chiffre d’affaires sur le long terme. Cette ambition s’appuie sur une stratégie de développement, qui consiste à créer des quartiers offrant aux entreprises et à leurs salariés une réelle qualité de vie et de service (facilité des accès, aménagement durable, espaces paysagers de qualité, commerces et services diversifiés…) dans une approche ville du quart d’heure. Le modèle économique de l’activité immobilière repose sur deux marchés (l’immobilier aéroportuaire et l’immobilier de diversification offrant des perspectives de création de valeur à moyen terme), et trois métiers (aménageur, développeur et gestionnaire) permettant à Aéroports de Paris d’être présent sur toute la chaîne de création de valeur. Le métier de gestionnaire bénéficie d’un modèle solide grâce à des classes d’actifs diversifiées (gare de fret, hôtels, bureaux, parc d’activités, entrepôt messagerie, hangars avions, commerces) et à une maturité de baux offrant une visibilité du chiffre d’affaires à long terme. Le Groupe ADP entend poursuivre le renforcement de la qualité de service auprès de ses clients avec pour ambition d’être au centre de la relation client en déclinant la politique environnementale du groupe avec des bâtiments labellisés, un aménagement de quartiers durables, une modernisation du parc et la sécurisation des sites. Dans le cadre de la feuille de route stratégique 2025 Pioneers 1 , le groupe compte poursuivre sa stratégie « investisseur » d’une part, et tirer profit de la reprise en pleine propriété de bâtiments dont les baux arrivent à échéance. Dans ce cadre, la politique immobilière repose sur trois fondamentaux : u une démarche de triple sobriété foncière via (i) la recherche de densification et de verticalisation, (ii) le choix des types de conception et de construction et (iii) l’exploitation du parc existant comme neuf autour de la sobriété énergétique ; u un positionnement en double regard, avec un immobilier « vers l’intérieur de la plateforme » en accompagnement de l’écosystème aéroportuaire, et un immobilier « vers l’extérieur de la plateforme », en couture entre l’aéroport et les territoires

riverains pour accompagner une meilleure acceptabilité des activités du groupe en offrant des produits immobiliers en complémentarité de ceux présents dans les territoires ; enfin u le déploiement d’une ligne métier autour de la singularité de l’immobilier du groupe, d’abord sur nos plateformes parisiennes, avant de l’étendre à l’international. Le Groupe ADP, dans un contexte de marché immobilier complexe et de plus en plus marqué par une rareté du foncier, a dû adapter sa stratégie d’investissement sur les classes d’actifs les plus résilients, en particulier dans les secteurs du fret et de l’activité logistique (gare de fret, parc d’activités et entrepôt messagerie), en envisageant la verticalisation de certains projets pour des raisons de sobriété foncière. La direction de l’Immobilier a aussi poursuivi sa politique de reprise en propriété des actifs à l’échéance des contrats et participé à la régénération du foncier par la démolition de bâtiments obsolètes ou pour laisser place à de nouveaux projets tout en modernisant le patrimoine existant. Après analyse des projets, le choix d’une intervention en simple qualité d’aménageur demeure possible si l’opération en investissement s’avère insuffisamment rentable ou si un risque marqué d’obsolescence est identifié ou si la nature de l’actif envisagé ou existant est trop spécifique. Malgré le contexte actuel de fortes incertitudes en raison des impacts mondiaux majeurs découlant du conflit en Ukraine et d’une augmentation des taux d’intérêt directeurs en Europe ces dernières années, les développements immobiliers bénéficient de perspectives de développement dans les prochaines années, liées à l’arrivée de nouveaux transports en commun qui contribueront à soutenir la valeur foncière et immobilière à Paris-Orly, Paris-Charles de Gaulle et Paris-Le Bourget, et à une situation générale de rareté foncière autour des aéroports franciliens qui induiront un besoin de nouveaux programmes cargo et de surfaces d’activités et de logistique. 1.1.2.3.4 Perspectives Le Groupe ADP entend conforter sa position d’investisseur par la construction de nouveaux bâtiments ou l’acquisition de bâtiments existants liés ou non à l’aéroportuaire, afin d’élargir son offre clients. Ainsi, le Groupe ADP ambitionne de contribuer à la création ou la densification de ses quartiers, à la valorisation de son foncier par la reconversion de certains territoires industriels, d’anciennes zones aéroportuaires à forte obsolescence et par l’optimisation locative d’autres zones. Le développement d’offres de services permettra de répondre aux attentes des clients actuels et futurs. Privilégier la densification restera une constante dans l’ensemble des projets étudiés. De surcroît, le Groupe ADP dispose d’ici à 2033 d’un potentiel de croissance locative à rentabilité élevée à l’échéance d’une vingtaine de contrats de type autorisations d’occupation temporaire ou baux terrains à l’échéance desquels sont étudiées au cas par cas les opportunités de reprise ou de démolition des actifs concernés. plateforme Paris - Charles de Gaulle L’immobilier de la plateforme Paris-Charles de Gaulle est composé principalement de bâtiments alloués aux activités cargo ou maintenance et aux activités tertiaires et hôtelières liées au développement des quartiers (Roissypôle). Le développement immobilier est résolument orienté vers l’écosystème aéroportuaire et est induit principalement par la croissance endogène du trafic aérien. DÉTAIL DES PROJETS AU 31 DÉCEMBRE 2024 1.1.2.3.5 Activités immobilières sur la

1 Annoncé lors de la journée investisseurs du 17 février 2022 (voir la section 5.1 « Faits marquants » du présent document).

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