Document d'enregistrement universel et rapport financier annuel 2019 - Groupe ADP

INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS 18 COMPTES CONSOLIDÉS DU GROUPE ADP AU 31 DÉCEMBRE 2019

6.3.2 Juste valeur des immeubles de placement Il ressort des valorisations externes les principaux rendements immédiats de l’immobilier de placement présentés ci-dessous :

Au 31/12/2018

Taux de rendement immédiat

Au 31/12/2019

retraité Au 31/12/2018

(en millions d’euros)

Bâtiments Bureaux Paris-Charles de Gaulle et Orly Cargo Paris-Charles de Gaulle et Orly

392 227 92 64 72 137 132 1 116

370

382 329

4,4 % - 9,0 % 5,4 % - 10,0 % 5,2 % - 13,0 % 4,0 % - 6,5 % 9,3 % - 11,5 % 7,0 % - 12,0 %

212

Hangars Paris-Charles de Gaulle

91

91

Hôtels/commerces Paris-Orly et Charles de Gaulle

48 52

48

Hangars/fret Paris-Orly

140

Activité Paris-Orly et Charles de Gaulle

133 129

28

Paris-Le Bourget

129 7,25 % - 13,25 %

TOTAL DES BÂTIMENTS LOUÉS AUX EXTERNES

1 035

1 147

Terrains loués Bureaux Paris-Charles de Gaulle Cargo Paris-Charles de Gaulle Hangars Paris-Charles de Gaulle

73

69

93

6,0 % - 7,5 % 6,0 % - 8,0 % 8,0 % - 10,0 % 4,0 % - 6,5 %

555

519

345

59

48

115

Hôtels/commerces Paris-Orly et Charles de Gaulle

292

272

238

Hangars/fret Paris-Orly

98

93

44 13,0 % - 16,0 %

Activité Paris-Orly et Charles de Gaulle

149 134

148 134

202

6,0 % - 9,0 %

Paris-Le Bourget et AAG

134 5,75 % - 7,90 %

TOTAL DES TERRAINS LOUÉS AUX EXTERNES TOTAL DES RÉSERVES FONCIÈRES TOTAL DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

1 360

1 283

1 171 306

409

306

2 885

2 624

2 624

La juste valeur des immeubles de placement, s’élève à 2 855 millions d’euros au 31 décembre 2019 comparé à 2 624 millions d’euros au 31 décembre 2018, soit une croissance de près de 10 %. À périmètre constant et hors projets, le périmètre progresse de 8 %. BÂTIMENTS ET TERRAINS LOUÉS Le taux de couverture des expertises externes pour la valorisation des bâtiments et des terrains loués aux tiers est proche de 100 % de leur valeur. Ces expertises ont été menées par un groupement d’experts immobiliers indépendants composé des cabinets suivants : ◆ CBRE Valuation ; ◆ Cushman & Wakefield Valuation & Advisory ; ◆ Crédit Foncier Expertises. Les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations (i) des données confidentielles communiquées par le groupe (comme les états locatifs) et (ii) des hypothèses appropriées dont les principales concernent les taux d’actualisation ou de capitalisation, les valeurs locatives de marché et les avantages particuliers aux locataires. La juste valeur des bâtiments non utilisés pour les besoins propres d’Aéroports de Paris, avec leur terrain d’emprise, s’élève à 1 116 millions d’euros en hausse de 81 millions par rapport à 2018. Cette hausse est principalement due à une baisse tendancielle des taux sur les actifs Bureaux à la poursuite d’une compression des taux sur les actifs de la zone Cargo et l’avancée des travaux sur les projets en cours de construction des gares de fret SC4 et DHL. La livraison de l’hôtel Innside Mélia en pleine propriété et le regain pour l’activité maintenance avions sur la Zone Orly Industrie contribuent également à une hausse de la valeur à fin 2019.

L’année a par ailleurs été marquée par un fort dynamisme du secteur de la logistique avec une forte appétence des investisseurs pour cette activité justifiant une baisse des taux de 20 à 50 pbs. La juste valeur des terrains loués s’élève à 1 360 millions d’euros, soit une croissance de 6.1 %. Cette progression s’explique notamment par un effet périmètre pour près de 23 millions d’euros avec la valorisation par les experts immobiliers de terrains loués sur la plate-forme de Paris- Charles de Gaulle qui ne l’étaient pas en 2018, l’impact de la poursuite de la compression des taux sur les actifs terrains de la zone Cargo et la signature de contrats pour de nouvelles aires à matériel au sein du Hub Fedex combinée à une baisse des taux. RÉSERVES FONCIÈRES La valeur des réserves foncières augmente de 103 millions d’euros pour s’établir à 409 millions d’euros. Les principales composantes de leur évolution se détaillent de la façon suivante : ◆ un impact des surfaces pour près de 30millions d’euros. Bien que celles- ci restent globalement stables, des transferts de réserves mutables à court terme et sous fortes contraintes Aéronautiques vers des réserves immédiatement disponibles. Par ailleurs, certaines d’entre elles, sous l’effet d’une connaissance plus fine des droits à construire grâce à la réalisation d’études capacitaires, voient leur valeur progresser ; ◆ des nouveaux projets 2019 font progresser la valeur des réserves de l’ordre de 53 millions d’euros. Il s’agit du projet de complexe hôtelier sur le quartier de Cœur d’Orly, du projet de construction d’un Campus tertiaire sur Paris-Orly et des développements envisagés sur la commune de Bonneuil ;

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