Document d'enregistrement universel 2021 - Groupe ADP

PRÉSENTAT I ON DU GROUPE 1 LES ACTIVITÉS DU GROUPE

1.1.4.2 Positionnement de l’activité immobilière Le Groupe ADP dispose d’une position de premier plan sur le marché immobilier francilien grâce aux atouts suivants : ◆ des réserves foncières importantes : la possibilité de proposer de grandes emprises foncières d’un seul tenant dans des quartiers largement connectés à l’aéroport présente une opportunité pour les entreprises cherchant à regrouper en proche banlieue parisienne de grandes surfaces de bureaux, d’entrepôts ou de messageries ; ◆ des actifs de qualité : répartis sur trois plateformes complémentaires, les actifs du Groupe ADP sont développés dans une optique durable (écoconception, écoconstruction) et avec des objectifs de labellisation élevés (HQE « Excellent », BREEAM « Very Good »…) ; ◆ une situation géographique privilégiée par la proximité de Paris et la situation des actifs et des terrains au cœur de deux des trois plus grands pôles économiques de l’Ile-de-France, moteur essentiel de l’économie régionale et nationale ; ◆ une amélioration à terme de la desserte par les transports en communs : grâce à la réalisation de CDG Express et du Grand Paris Express, de la ligne 17 à Paris-Le Bourget en 2027 et à Paris-CDG en 2030, la ligne 14 à Paris-Orly en 2024 (elle-même connectée à la ligne 15 à quelques stations d’Orly) et de la ligne 18 en 2027. De surcroît, le Groupe ADP dispose d’opportunités significatives de développement immobilier : ◆ certains quartiers offrent un fort potentiel de densification, en particulier les quartiers de type urbains comme le nord de la plateforme d’Orly, Roissypôle et la zone cargo de Paris- Charles de Gaulle ; ◆ un potentiel de valorisation de son foncier par la politique de gestion d’actifs mise en place qui valorise le patrimoine foncier et immobilier existant (réhabilitation, rénovation, démolition, etc.) ; ◆ les reprises d’actifs en propriété à l’échéance des baux emphytéotiques de type baux à construction et Autorisations d’Occupation Temporaire. En effet à l’échéance des contrats, le groupe peut opter soit pour la démolition des bâtis par le bénéficiaire du contrat régénérant alors un nouveau terrain à bâtir soit pour la conservation du bâti dont il devient alors propriétaire et donc nouveau bailleur. Cette opportunité s’est concrétisée en 2021 par les reprises en propriété de cinq actifs sur la plateforme de Paris-Charles de Gaulle pour un montant de près de 109 millions d'euros enregistrés en produit courant, il s’agit : ◆ d’un ensemble immobilier identifié sous le nom « Bâtiment KS » (18 599 m 2 ), occupé par Air France sur la plateforme de Roissy, ◆ d’un ensemble immobilier utilisé en tant que Centre de Tri par La Poste (22 414 m 2 ), ◆ d’une gare de fret utilisée en tant que Centre de Tri (18 206 m 2 ) occupé par Chronopost, ◆ d’un ensemble immobilier d’entrepôts d’activité (29 533 m 2 ) occupé par le groupe WFS, ◆ et d’un actif entrepôt (10 890 m 2 ) libéré par DSV.

1.1.4.3 Stratégie de l’activité immobilière Aéroports de Paris a pour ambition d’atteindre, pour son activité immobilière, le niveau de performance d'une société foncière intégrée de premier plan exploitant le potentiel de développement apporté par l’aéroport et la proximité de Paris et bénéficiant d’une maturité longue des baux qui induit une sécurisation du chiffre d’affaires sur le long terme. Cette ambition s’appuie sur une stratégie de développement, qui consiste à créer des quartiers offrant aux entreprises et à leurs salariés une réelle qualité de vie et de service (facilité des accès, aménagement durable, espaces paysagers de qualité, commerces et services diversifiés…). Le modèle économique de l’activité immobilière repose sur deux marchés (l’immobilier aéroportuaire et l’immobilier de diversification offrant des perspectives de création de valeur à moyen terme), et trois métiers (aménageur, développeur et gestionnaire) permettant à Aéroports de Paris d’être présent sur toute la chaîne de création de valeur. Le métier de gestionnaire, bénéficie d’un modèle solide grâce à des classes d’actifs diversifiées (hôtels, bureaux, commerces, activité, logistique) et à une maturité de baux offrant une visibilité du chiffre d'affaires à long terme. Le Groupe ADP entend poursuivre le renforcement de la qualité de service auprès des clients, avec une politique de développement durable (bâtiments labellisés, aménagement de quartiers durables…), une modernisation du parc et la sécurisation des sites. Le Groupe ADP du fait des conséquences de la pandémie de Covid-19, a dû adapter sa stratégie d’investissement sur les classes d’actifs les plus résilients, en particulier dans les secteurs du Fret et de l’activité logistique (gare de fret, parc d’activité et entrepôt messagerie), se centrer sur la reprise en propriété des actifs à l’échéance des contrats tout en poursuivant une politique de modernisation du patrimoine existant et de régénération du foncier par la démolition de bâtiments obsolètes pour laisser place aux projets initiés. Après analyse des projets, le choix d’une intervention en simple qualité d’aménageur demeure possible si l’opération en investissement s’avère insuffisamment rentable ou si un risque marqué d’obsolescence est identifié ou si l’actif envisagé est trop spécifique. Malgré le contexte actuel, les développements immobiliers bénéficient de perspectives de développement dans les prochaines années, lié à l’arrivée de nouveaux transports en commun qui contribuera à soutenir la valeur foncière et immobilière à Orly et CDG, à une situation générale de rareté foncière autour des aéroports franciliens qui induiront un besoin de nouveaux programmes cargo, hôteliers, et de surfaces d’activités et de logistique. L’année 2021 a été marquée par la livraison ou la poursuite de construction de trois projets en tant qu’investisseur sur l’aéroport Paris-Charles de Gaulle. Il s’agit : ◆ de la livraison début 2021 de l’hôtel Easyhotel de 209 chambres dans le quartier sud d’Aéroville ; ◆ de la réception d’une messagerie express de tri pour DHL Aviation d’environ 32 000 m 2 situé en zone cargo 6 de Paris- Charles de Gaulle dont ADP a acquis la propriété des murs à la fin du 3 ème trimestre 2021 participant de l’attractivité de la « Cargo City » de l’aéroport ; ◆ de la poursuite de la construction du complexe hôtelier Courtyard/Residence Inn by Marriott de 335 chambres à Roissypôle Ouest dont la livraison est prévue début 2022. Dans le cadre de la feuille de route stratégique "2025 Pioneers" 1 , le groupe compte poursuivre sa stratégie "investisseur" d'une part, et tirer profit de la reprise en pleine propriété de terrains et bâtiments dont les baux arrivent à échéance.

1 Annoncé lors de la journée investisseurs du 17 février 2022 (voir la section 5.1 "Faits marquants" du présent document).

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AÉROPORTS DE PAR I S / DOCUMENT D ’ ENREG I STREMENT UN I VERSEL 202 1